La banalisation et la diversification des programmes fermés dans l'agglomération montpelliéraine

C'est depuis les années 90 majoritairement que le processus de fermeture résidentielle s'est implanté à l'échelle des aires urbaines de manière certes assez ubiquiste mais néanmoins selon des stratégies d'implantation souvent convergentes. Dans le cas de l'agglomération de Montpellier et plus largement en province, se sont ainsi près de 60 % des programmes qui s'implantent dans une ville centre alors que seulement un tiers de ces programmes se retrouvent en commune de banlieue et 1/10 au sein des couronnes périurbaines[1]. Ces statistiques révèlent certes le développement du processus de fermeture résidentielle non plus uniquement dans les grandes métropoles françaises mais aussi dans les agglomérations plus modestes de province, mais surtout la banalisation, la standardisation d'un produit immobilier qui remplace progressivement les formes urbaines existantes. La polarisation de la fermeture résidentielle dans les villes centre se développe de manière exponentielle du fait de l'existence d'opportunités foncières qui résident essentiellement en la forte demande en logements existantes dans les centres urbains. La demande constante en logements dans le cas de la ville de Montpellier a permis de favoriser l'implantation de ce type de produits, généralement de l'habitat collectif adapté aux attentes des investisseurs locatifs dans une agglomération qui ne compte qu'une part réduite de propriétaires occupants. De manière généralisée, les ensembles résidentiels fermés s'implantent dans les marges urbaines, les zones d'urbanisation que constituent les quartiers périphériques. Dans le cas de l'agglomération de Montpellier et de façon très marquée, la plupart des programmes résidentiels fermés dès la construction sont localisés dans ces quartiers périphériques et plus précisément dans les zones d'extension développées et planifiées par les politiques urbaines. Souvent impulsés dans le cas de la capitale languedocienne par la construction de ZAC en périphérie qui intègrent le plus souvent des ensembles résidentiels fermés, et par imitation, se sont développés de véritables îlots d'enclave où la fermeture s'est généralisée. La ZAC Millénaire, pionnière en termes de fermeture, un îlot d'habitat collectif développé dans les années 90, a rapidement créé l'émulation en termes d'utilisation standardisée des barrières physiques entre l'espace privé des ensembles résidentiels et l'espace public de la rue.

La nouveauté dans le cas des agglomérations françaises consiste au développement de la fermeture résidentielle dans les communes périurbaines, le plus souvent dans les premières couronnes et de manière disparate dans les communes périurbaines plus excentrées. Bien souvent, lorsqu'il s'agit des communes périphériques les plus excentrées, la fermeture est envisagée comme une réponse aux besoins croissants de construction de logements sociaux. La fermeture résidentielle est considérée par de nombreux maires comme une forme urbaine plus « digeste » pour les habitants lorsqu'il s'agit d'imposer un parc de logement social dans la commune. Néanmoins, cette fermeture utilisée comme un outil de planification urbaine par les maires  se retrouve également dans les premières couronnes périurbaines ou comme dans la commune de Grabels, les îlots d'habitats sociaux ont été édifiés en marge de la commune-centre traditionnelle, accolés au quartier Euromédecine de Montpellier et constitués exclusivement d'ensembles résidentiels fermés. Dans ce cas de figure, le logement social relégué en périphérie de la vie communale et presque englobé à la ville de Montpellier de parler forme urbaine constitue une rupture en matière d'aménagement. 

Dans le cas des copropriétés privées, la fermeture résidentielle s'est souvent développée du fait de la croissance des réseaux de transports en commun reliant de plus en plus communément le pôle urbain aux communes périurbaines. Ces réseaux de transports en commun et notamment, dans le cas de Montpellier, le réseau de tramways, a joué  le rôle de front pionnier en matière de développement de la fermeture résidentielle en participant à l'augmentation des prix du foncier et aux stratégies commerciales des promoteurs immobiliers. Le boom de la fermeture résidentielle dans le quartier périphérique de Port Marianne par exemple à l'est de la ville et plus particulièrement le long de l'avenue du Mondial 98 a marqué le succès d'un produit immobilier aujourd'hui banalisé. Ce succès très nettement marqué dans les communes de Castelnau-Le-Lez, Lattes, Grabels, pour ne citer que les principales a reconfiguré les paysages urbains et fait de la barrière un matériau urbain commun.

 Mais outre cette multiplication des ensembles résidentiels fermés neufs en périphérie urbaine reflet des opportunismes commerciaux des promoteurs immobiliers mais également des orientations publiques en matière de planification urbaine, il est nécessaire de prendre en compte l'ampleur pris par le processus de fermeture post-construction depuis la fin des années 90 et ceci dans l'ensemble des quartiers des villes hormis le centre-ville très densément urbanisé, dans le cas de Montpellier l'Ecusson. Sur Montpellier, cette enclosure post- construction représente presque 40 % des ensembles résidentiels fermés et a été impulsée le plus souvent par: la construction à proximité d'une résidence fermée neuve, les politiques de résidentialisation à l'ouest de la ville autour des quartiers Paillade et Petit Bard notamment ou encore l'action de fermeture post-construction d'une copropriété privée voisine. Lors des assemblées de copropriété, la proximité de la fermeture a souvent influencé les copropriétaires à clôturer leur propre résidence. S'agissant pour les quartiers centraux d'un parc de logements datant de la fin des années 60 et des années 70, la décision de débuter des travaux de ravalement de façade est souvent prétexte à l'installation de nouvelles barrières physiques délimitant l'espace public de l'espace privé de la résidence. Il s'agit également face à une violence et des incivilités de plus en plus médiatisées, de pratiquer de la part des résidents une politique de prévention même si la plupart du temps la confrontation à la violence ordinaire s'avère plus symbolique que réelle. Cette volonté de repousser le risque toujours plus loin en fermant tour à tour l'ensemble des résidences d'un quartier a favorisé la banalisation du modèle de la fermeture résidentielle. Cette standardisation explique aujourd'hui la faible prise en compte des collectivités de l'étendue du phénomène car celles-ci éprouvent de grandes difficultés à définir la notion même de fermeture résidentielle s'agissant d'un produit si banalisé.

Mais ce modèle en se banalisant a également développé des formes diversifiées, s'adaptant aux contextes sociétaux, à l'espace implantation et/ou aux populations résidentes. La fermeture résidentielle est en ce sens un véritable reflet de la diversité des attentes et des représentations des clients et producteurs de ces produits immobiliers. De ce fait, il est important de dépasser une vision trop homogène des formes prises par ce processus qui ne s'attache en aucune façon exclusivement à un type d'habitat ou un mode d'occupation particulier. Bien que dans le cas de l'agglomération montpelliéraine, le parc de logements collectifs fermés soit majoritaire, la présence d'ensemble individuel fermé et de bâti mixte enclos à hauteur de 10 % implique de prendre en considération la diversité des formes existantes. De la même manière, et lorsqu'on considère le statut d'occupation, la part majoritaire des locataires au sein de ces ensembles résidentiels fermés, ne doit pas occulter la part des propriétaires occupants qui peut dans certains cas et notamment lorsqu'il s'agit de résidence fermée post-construction être majoritaire voire exclusive dans certaines résidences.

 En s'appuyant sur le croisement des données et l'établissement de la typologie de la fermeture résidentielle à l'échelle de l'agglomération montpelliéraine, la banalisation du processus a permis le développement de nombreux types d'ensemble résidentiels fermés . De l'habitat individuel fermé occupé majoritairement par des propriétaires occupants comme dans le cas de superstructures comme le golf de Massane à Baillargues dans les communes des deuxième voire troisième couronnes de l'agglomération aux habitats collectifs qui regroupent une diversité de situations liées au déterminisme sociaux et territoriaux, les modèles apparaissent très divers. 

L'avènement des politiques de résidentialisation depuis la fin des années 90 a appuyé l'orientation de la fermeture résidentielle en direction des locataires qui sont la plupart du temps majoritaires au sein des ensembles résidentiels fermés collectifs. Cette représentation dominante des locataires et des ensembles collectifs fermés s'inscrit finalement dans une logique nationale qui veut que les quatre cinquièmes des ménages résidants dans une maison individuelle soient propriétaires contre seulement un quart des ménages habitant dans un ensemble collectif[2]. Enfin, la diversité des résidents est à mettre en exergue et il apparaît très difficile de retrouver, s'agissant de l'agglomération montpelliéraine une réelle homogénéité dans les situations socio-économiques des populations. Le fait que ces ensembles résidentiels, lorsqu'il s'agit de programmes neufs soient quasi exclusivement ou du moins en grande majorité dédiés aux investissements locatifs, participe à la coexistence au sein de même des ensembles de différentes générations et classes sociales. Concernant Montpellier et même si l'on retrouvera une majorité d'actifs et d'étudiants, la clientèle sera beaucoup plus diversifiée avec notamment une représentation assez forte des résidents retraités très souvent lorsqu'il s'agit de programmes neufs des propriétaires occupants. À l'opposé, c'est dans les ensembles résidentiels fermés post- construction que l'homogénéisation sociale et générationnelle sera la plus forte avec dans le cas des petites copropriétés privées la présence de familles avec enfants ou de retraités propriétaires surreprésentés ou encore dans le cas de l'habitat social fermé une population de familles précaires. 

Enfin, la standardisation du processus de fermeture résidentielle a également permis l'émergence de nouvelles formes d'habiter basées sur la spécialisation résidentielle et l'accueil de populations de classes d'âge ou de revenus ciblées. Ainsi, la multiplication des résidences ou lotissements fermés destinés aux populations retraitées comme les villages d'or à Castelnau le lez, le lotissement Mas de Calenda dans le quartier d’Aiguelongue à Montpellier, ou encore les résidences estudiantines comme le Quartier latin dans le quartier hôpitaux facultés au nord de la ville, reflète l'importation de la part des promoteurs des modèles anglo-saxons d'entre soi communautaires résidentiels. Bien sûr, les cités étudiantes, les maisons de retraite ou encore les lotissements huppés ont toujours existé ,mais l'apposition de barrières physiques autour de ces entités résidentielles a renforcé ce communautarisme notamment par la régulation de plus en plus stricte des accès et la fracture spatiale de plus en plus importante entre les classes d'âge et les classes sociales induite par celle-ci.

Cassandre DEWINTRE, tous droits réservés.

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[1] F.Madoré, quartier sécurisé, un nouveau défi pour la ville, les carnets de l'info, 2011,205 p

[2] enquête INSEE annuelle du recensement en 2007.