Prolifération des ensembles résidentiels fermés de type "superstructure" dans le quartier d'Annakhil à Marrakech

Le processus de fermeture post-construction: Exemple de la copropriété l'Oasis à Montpellier

Le processus de fermeture s'est souvent opéré par émulation et non pas par nécessité dans la plupart des cas s'agissant de l'agglomération montpelliéraine. En effet, le sentiment d'insécurité se révèle plus symbolique qu'émanant de réalités récurrentes, quotidiennes, d'agressions ou autre incivilités. Néanmoins, lorsqu'une population se retrouve confrontée au renforcement des violences urbaines, des dégradations et à la matérialisation du danger, celle-ci se tourne préférentiellement vers la fermeture résidentielle. Dans les quartiers les plus précaires où l'exclusion a favorisé la dégradation du climat social et l’insécurité, certains ont  succombé à la tentation d'édifier des barrières physiques jugées protectrices.

À proximité immédiate du quartier du Petit Bard, l'ensemble résidentiel l’Oasis, situé rue des Avelaniers fait partie de ces copropriétés qui ont répondu aux incivilités par la fermeture. Composée de six immeubles et d'une dizaine de villas,  la copropriété a été construite dans les années 60, au moment où de nombreux rapatriés d'Algérie affluaient en nombre en quête de logements sur le sol français. À l'époque, la population se compose majoritairement de couples avec enfants d'une trentaine, voire d'une quarantaine d'années, génération qui a été progressivement remplacée au début des années 2000 par des couples d'actifs avec toujours une majorité de propriétaires occupants dans les villas et pour moitié dans les appartements (50 % de locataires environ).

En 2005, une demande des propriétaires des différentes entités (immeubles, villas) est remontée au conseil syndical afin de regrouper l'ensemble des logements situés de part et d'autre de l'allée de l'Oasis, alors voie privée, dans une seule et même enceinte fermée. Cette demande a été notamment déposée par les habitants les plus proches des immeubles d'habitations sociales du Petit Bard qui se plaignaient du flux incessant de dealers, de personnes inhibées dans les espaces verts et des nuisances occasionnées de jour comme de nuit. « En effet le matin, on retrouvait des choses dans le jardin, des seringues tout ça, mais ce n'était pas de la délinquance à proprement parler, mais des avis des enfants… Et en plus, il y avait du bruit tout ça… ». Lors du vote de la copropriété, seule une part minoritaire s'est opposée au projet de fermeture en affirmant qu'un grillage ne dissuaderait pas les personnes malintentionnées de pénétrer dans la résidence. Mais face aux propriétaires les plus demandeurs qui se situaient en première ligne et qui étaient les plus nombreux, la demande de fermeture a abouti.

La fermeture s'est ici matérialisée par l'édification de grillages tout autour de la résidence et la sécurisation de trois accès, comportant chacun une séparation pour les voitures et les piétons. En plus de ce premier sas, chaque immeuble de la copropriété s'est équipé de halls d'entrée sécurisés et accessibles par digicodes et interphones, ce qui a multiplié les frontières physiques à l'intérieur de l'ensemble résidentiel. Les villas à l'époque partiellement fermées sont désormais totalement encloses car les plus sujettes aux cambriolages. Ce processus de fermeture a remodelé l'ensemble résidentiel sans pour autant permettre l'installation dans les espaces d'usage commun d'équipements de loisirs ou de cheminement à travers la résidence qui permettrait de faciliter le lien social. Le complexe résidentiel dispose de quelques espaces verts mais qui ne sont pas très esthétiques et qui ne font pas partie des préoccupations des différents conseils syndicaux qui se sont succédés au sein de la copropriété. Disposant d'un concierge, l'ensemble résidentiel a progressivement sous-traité ses services à des entreprises privées, limitant les charges de copropriété au nettoyage et au jardinage de l’ensemble.

Le climat social est assez bon dans la résidence et les conflits très limités. L’Oasis regroupe une population assez homogène autant au niveau des classes d'âge avec essentiellement des populations actives, qu'au niveau socio-économique avec majoritairement des populations appartenant à la classe moyenne. Certains voisins essaient de mettre en place des activités et des animations au sein de la résidence et ainsi développer le lien social sans forcément recueillir le succès escompté. En effet, lors d'activités comme les fêtes de voisins, Noël, ou Halloween, seule une dizaine de copropriétaires se réunissent régulièrement. Insidieusement, la fermeture a progressivement induit le renforcement de règlements de copropriété, ce qui a été mal vécu par certains résidents qui ont perçu cette dynamique comme une réduction de leur liberté individuelle. Les avantages apportés par la fermeture ont néanmoins été très largement perçue par les copropriétaires comme la possibilité pour les enfants de jouer en toute sécurité dans la copropriété ou de trouver des places de parking plus facilement et l’ont tout de même emporté sur les restrictions d'usage. Aujourd'hui, les enfants n'ont plus le droit de jouer au ballon dans la copropriété et les espaces verts ne sont plus très usités, mais ces interdictions sont considérés comme un moindre mal pour des copropriétaires aujourd'hui rassuré par les nouvelles frontières physiques qui entourent leur résidence. Dans les faits, il existe toujours des actes de cambriolage, mais les incivilités se sont souvent arrêtées au grillage de l'ensemble résidentiel et se sont reportées à d'autre espaces d’habiter.

Cassandre Dewintre, tous droits réservés

La banalisation et la diversification des programmes fermés dans l'agglomération montpelliéraine

C'est depuis les années 90 majoritairement que le processus de fermeture résidentielle s'est implanté à l'échelle des aires urbaines de manière certes assez ubiquiste mais néanmoins selon des stratégies d'implantation souvent convergentes. Dans le cas de l'agglomération de Montpellier et plus largement en province, se sont ainsi près de 60 % des programmes qui s'implantent dans une ville centre alors que seulement un tiers de ces programmes se retrouvent en commune de banlieue et 1/10 au sein des couronnes périurbaines[1]. Ces statistiques révèlent certes le développement du processus de fermeture résidentielle non plus uniquement dans les grandes métropoles françaises mais aussi dans les agglomérations plus modestes de province, mais surtout la banalisation, la standardisation d'un produit immobilier qui remplace progressivement les formes urbaines existantes. La polarisation de la fermeture résidentielle dans les villes centre se développe de manière exponentielle du fait de l'existence d'opportunités foncières qui résident essentiellement en la forte demande en logements existantes dans les centres urbains. La demande constante en logements dans le cas de la ville de Montpellier a permis de favoriser l'implantation de ce type de produits, généralement de l'habitat collectif adapté aux attentes des investisseurs locatifs dans une agglomération qui ne compte qu'une part réduite de propriétaires occupants. De manière généralisée, les ensembles résidentiels fermés s'implantent dans les marges urbaines, les zones d'urbanisation que constituent les quartiers périphériques. Dans le cas de l'agglomération de Montpellier et de façon très marquée, la plupart des programmes résidentiels fermés dès la construction sont localisés dans ces quartiers périphériques et plus précisément dans les zones d'extension développées et planifiées par les politiques urbaines. Souvent impulsés dans le cas de la capitale languedocienne par la construction de ZAC en périphérie qui intègrent le plus souvent des ensembles résidentiels fermés, et par imitation, se sont développés de véritables îlots d'enclave où la fermeture s'est généralisée. La ZAC Millénaire, pionnière en termes de fermeture, un îlot d'habitat collectif développé dans les années 90, a rapidement créé l'émulation en termes d'utilisation standardisée des barrières physiques entre l'espace privé des ensembles résidentiels et l'espace public de la rue.

La nouveauté dans le cas des agglomérations françaises consiste au développement de la fermeture résidentielle dans les communes périurbaines, le plus souvent dans les premières couronnes et de manière disparate dans les communes périurbaines plus excentrées. Bien souvent, lorsqu'il s'agit des communes périphériques les plus excentrées, la fermeture est envisagée comme une réponse aux besoins croissants de construction de logements sociaux. La fermeture résidentielle est considérée par de nombreux maires comme une forme urbaine plus « digeste » pour les habitants lorsqu'il s'agit d'imposer un parc de logement social dans la commune. Néanmoins, cette fermeture utilisée comme un outil de planification urbaine par les maires  se retrouve également dans les premières couronnes périurbaines ou comme dans la commune de Grabels, les îlots d'habitats sociaux ont été édifiés en marge de la commune-centre traditionnelle, accolés au quartier Euromédecine de Montpellier et constitués exclusivement d'ensembles résidentiels fermés. Dans ce cas de figure, le logement social relégué en périphérie de la vie communale et presque englobé à la ville de Montpellier de parler forme urbaine constitue une rupture en matière d'aménagement. 

Dans le cas des copropriétés privées, la fermeture résidentielle s'est souvent développée du fait de la croissance des réseaux de transports en commun reliant de plus en plus communément le pôle urbain aux communes périurbaines. Ces réseaux de transports en commun et notamment, dans le cas de Montpellier, le réseau de tramways, a joué  le rôle de front pionnier en matière de développement de la fermeture résidentielle en participant à l'augmentation des prix du foncier et aux stratégies commerciales des promoteurs immobiliers. Le boom de la fermeture résidentielle dans le quartier périphérique de Port Marianne par exemple à l'est de la ville et plus particulièrement le long de l'avenue du Mondial 98 a marqué le succès d'un produit immobilier aujourd'hui banalisé. Ce succès très nettement marqué dans les communes de Castelnau-Le-Lez, Lattes, Grabels, pour ne citer que les principales a reconfiguré les paysages urbains et fait de la barrière un matériau urbain commun.

 Mais outre cette multiplication des ensembles résidentiels fermés neufs en périphérie urbaine reflet des opportunismes commerciaux des promoteurs immobiliers mais également des orientations publiques en matière de planification urbaine, il est nécessaire de prendre en compte l'ampleur pris par le processus de fermeture post-construction depuis la fin des années 90 et ceci dans l'ensemble des quartiers des villes hormis le centre-ville très densément urbanisé, dans le cas de Montpellier l'Ecusson. Sur Montpellier, cette enclosure post- construction représente presque 40 % des ensembles résidentiels fermés et a été impulsée le plus souvent par: la construction à proximité d'une résidence fermée neuve, les politiques de résidentialisation à l'ouest de la ville autour des quartiers Paillade et Petit Bard notamment ou encore l'action de fermeture post-construction d'une copropriété privée voisine. Lors des assemblées de copropriété, la proximité de la fermeture a souvent influencé les copropriétaires à clôturer leur propre résidence. S'agissant pour les quartiers centraux d'un parc de logements datant de la fin des années 60 et des années 70, la décision de débuter des travaux de ravalement de façade est souvent prétexte à l'installation de nouvelles barrières physiques délimitant l'espace public de l'espace privé de la résidence. Il s'agit également face à une violence et des incivilités de plus en plus médiatisées, de pratiquer de la part des résidents une politique de prévention même si la plupart du temps la confrontation à la violence ordinaire s'avère plus symbolique que réelle. Cette volonté de repousser le risque toujours plus loin en fermant tour à tour l'ensemble des résidences d'un quartier a favorisé la banalisation du modèle de la fermeture résidentielle. Cette standardisation explique aujourd'hui la faible prise en compte des collectivités de l'étendue du phénomène car celles-ci éprouvent de grandes difficultés à définir la notion même de fermeture résidentielle s'agissant d'un produit si banalisé.

Mais ce modèle en se banalisant a également développé des formes diversifiées, s'adaptant aux contextes sociétaux, à l'espace implantation et/ou aux populations résidentes. La fermeture résidentielle est en ce sens un véritable reflet de la diversité des attentes et des représentations des clients et producteurs de ces produits immobiliers. De ce fait, il est important de dépasser une vision trop homogène des formes prises par ce processus qui ne s'attache en aucune façon exclusivement à un type d'habitat ou un mode d'occupation particulier. Bien que dans le cas de l'agglomération montpelliéraine, le parc de logements collectifs fermés soit majoritaire, la présence d'ensemble individuel fermé et de bâti mixte enclos à hauteur de 10 % implique de prendre en considération la diversité des formes existantes. De la même manière, et lorsqu'on considère le statut d'occupation, la part majoritaire des locataires au sein de ces ensembles résidentiels fermés, ne doit pas occulter la part des propriétaires occupants qui peut dans certains cas et notamment lorsqu'il s'agit de résidence fermée post-construction être majoritaire voire exclusive dans certaines résidences.

 En s'appuyant sur le croisement des données et l'établissement de la typologie de la fermeture résidentielle à l'échelle de l'agglomération montpelliéraine, la banalisation du processus a permis le développement de nombreux types d'ensemble résidentiels fermés . De l'habitat individuel fermé occupé majoritairement par des propriétaires occupants comme dans le cas de superstructures comme le golf de Massane à Baillargues dans les communes des deuxième voire troisième couronnes de l'agglomération aux habitats collectifs qui regroupent une diversité de situations liées au déterminisme sociaux et territoriaux, les modèles apparaissent très divers. 

L'avènement des politiques de résidentialisation depuis la fin des années 90 a appuyé l'orientation de la fermeture résidentielle en direction des locataires qui sont la plupart du temps majoritaires au sein des ensembles résidentiels fermés collectifs. Cette représentation dominante des locataires et des ensembles collectifs fermés s'inscrit finalement dans une logique nationale qui veut que les quatre cinquièmes des ménages résidants dans une maison individuelle soient propriétaires contre seulement un quart des ménages habitant dans un ensemble collectif[2]. Enfin, la diversité des résidents est à mettre en exergue et il apparaît très difficile de retrouver, s'agissant de l'agglomération montpelliéraine une réelle homogénéité dans les situations socio-économiques des populations. Le fait que ces ensembles résidentiels, lorsqu'il s'agit de programmes neufs soient quasi exclusivement ou du moins en grande majorité dédiés aux investissements locatifs, participe à la coexistence au sein de même des ensembles de différentes générations et classes sociales. Concernant Montpellier et même si l'on retrouvera une majorité d'actifs et d'étudiants, la clientèle sera beaucoup plus diversifiée avec notamment une représentation assez forte des résidents retraités très souvent lorsqu'il s'agit de programmes neufs des propriétaires occupants. À l'opposé, c'est dans les ensembles résidentiels fermés post- construction que l'homogénéisation sociale et générationnelle sera la plus forte avec dans le cas des petites copropriétés privées la présence de familles avec enfants ou de retraités propriétaires surreprésentés ou encore dans le cas de l'habitat social fermé une population de familles précaires. 

Enfin, la standardisation du processus de fermeture résidentielle a également permis l'émergence de nouvelles formes d'habiter basées sur la spécialisation résidentielle et l'accueil de populations de classes d'âge ou de revenus ciblées. Ainsi, la multiplication des résidences ou lotissements fermés destinés aux populations retraitées comme les villages d'or à Castelnau le lez, le lotissement Mas de Calenda dans le quartier d’Aiguelongue à Montpellier, ou encore les résidences estudiantines comme le Quartier latin dans le quartier hôpitaux facultés au nord de la ville, reflète l'importation de la part des promoteurs des modèles anglo-saxons d'entre soi communautaires résidentiels. Bien sûr, les cités étudiantes, les maisons de retraite ou encore les lotissements huppés ont toujours existé ,mais l'apposition de barrières physiques autour de ces entités résidentielles a renforcé ce communautarisme notamment par la régulation de plus en plus stricte des accès et la fracture spatiale de plus en plus importante entre les classes d'âge et les classes sociales induite par celle-ci.

Cassandre DEWINTRE, tous droits réservés.

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[1] F.Madoré, quartier sécurisé, un nouveau défi pour la ville, les carnets de l'info, 2011,205 p

[2] enquête INSEE annuelle du recensement en 2007.

Une fermeture assumée? Le cas de la promotion immobilière au Maroc

Dans le cas des ensembles résidentiels fermés implantés à Marrakech et plus largement au Maroc, les discours des promoteurs de l'immobilier sont très différents. Ici, la fermeture a été induite dès le départ par les processus sociaux existants. Dans le contexte d'une ville dont la surface urbanisée s'est principalement accrue et développée depuis les années 90, la plupart des constructions périphériques à la médina et aux quartiers coloniaux sont récentes et ont été édifiées majoritairement pour des catégories socialement privilégiées de la population. Ce facteur d'entre soi social a sous-tendu la fermeture dans une agglomération déjà sectorisée. Essentiellement investis par des occidentaux, ou des Marocains aisés voire fortunés, ces ensembles résidentiels se sont généralisés en regroupant toujours plus d'équipements et de services pour devenir concurrentiels dans le contexte d'un marché très disputé. Dans ce cadre, les équipements de fermeture et de contrôle des accès ne sont pas comme dans le cas français comptabilisés comme une prestation mais comme une base, un caractère standardisé. De ce fait, la stratégie commerciale ne se fera par sur cet élément banalisé mais sur la multiplication et l'originalité des services, équipements et formes architecturales que l'on pourra retrouver à l'intérieur de ces ensembles. 

Néanmoins, cette sécurisation ne s'est pas imposée partout et certains secteurs urbanisés par de petits promoteurs isolés ont su préserver des formes plus traditionnelles d'îlots de Riyad certes modernisés mais non englobés au sein d'un même ensemble fermé. Mais même dans ce cas de figure, la présence de gardiens abrités dans de petits cabanons à l'entrée de ces pseudo lotissements s'est généralisée à toute la ville et représente, bien que de façon plus symbolique, une banalisation du contrôle des accès dans la grande majorité des espaces d'habiter des catégories moyennes supérieures et aisées de la population Marrakchie. 

Au niveau des formes, le produit commercial « ensembles résidentiels fermés » se différencie nettement de ce que l'on peut trouver en France et notamment dans l'agglomération montpelliéraine. Destiné principalement à une clientèle étrangère qu'il s'agisse de touristes, d'habitants saisonniers ou encore d'habitants permanents, ces ensembles résidentiels ont été construits pour plus de 50 % d'entre eux sur le modèle de la gated community américaine. La présence de nombreux investisseurs anglo-saxons a également joué un rôle dans le développement de ces superstructures fonctionnant en quasi autonomie car disposant d'équipements, de services et de personnels diversifiés et présents en nombre. La promotion d'ensembles comme le Samanah Country Club, le Golf d’Amelkis, ou le Royal Palm, pour ne citer que ces trois domaines a montré l'exemple à toute une génération d'investisseurs et de promoteurs implantés dans la ville de Marrakech au début des années 2000 et qui ont voulu investir et développer le marché du luxe à Marrakech par le biais de l'implantation de ces grands ensembles résidentiels en périphérie urbaine et notamment dans le quartier d’Annakhil. 

S'agissant de ce type d'ensembles résidentiels fermés, les promoteurs n'ont pas eu à imposer une offre car la demande était présente du moins jusqu’à la crise immobilière de 2008 qui n’a pas épargné la ville de Marrakech. Néanmoins et lorsque l'on traite du marché de très haut de gamme avec des biens dépassant le million d'euros, la clientèle a toujours été présente et demandeuse de ces ensembles résidentiels fermés disposant de tous les services et équipements les plus innovants. Cette orientation de la promotion immobilière vers le marché du luxe est réservé à une poignée de promoteurs, généralement des investisseurs œuvrant à l'échelle internationale et ne représente qu'une petite proportion du marché immobilier global. En effet, en parallèle à ce marché du luxe et à l'apparition de ces grands ensembles fermés constitués de maisons individuelles se sont développées des formes de fermeture très diversifiées à mi-chemin entre plusieurs cultures et modes de vie. 

Les formes de la fermeture résidentielle qui se sont développées au sein de la ville de Marrakech sont souvent issues d'une influence extérieure et notamment l'influence de ses premiers investisseurs, les promoteurs français qui ont multiplié les projets sur Marrakech depuis la fin des années 90. Le premier secteur économique étant le tourisme, de nombreux ensembles résidentiels fermés ont été conçus afin de de permettre la coexistence au sein du même ensemble de populations saisonnières et de propriétaires occupants. Cette ambition de la part des promoteurs mais aussi des politiques de la ville a orienté les formes du bâti vers un modèle de fermeture résidentielle assez généralisé dans les quartiers « modernes » (anciens quartiers coloniaux) et plus globalement à l'ouest de la ville. Les promoteurs, pour vendre leur produit immobilier ont donc pratiqué le consensus entre d'une part un habitat de style traditionnel en préservant quelques aspects et matériaux orientaux et d'autre part ont permis le développement de la modernisation et des équipements de loisirs dans ces mêmes résidences afin d'attirer les extérieurs et notamment les occidentaux. 

Ces différentes adaptations de la part des promoteurs qu'ils soient occidentaux ou à partir des années 2000 Marocains ont permis de commercialiser plus facilement les produits immobiliers dans la ville de Marrakech et de faire très nettement augmenter les prix du foncier. Le public a été conquis par le confort et la sécurité apportés par ces logements construits dans des ensembles clos et apportant tout le confort dont il disposait en Europe, le tout à moindre coût. La fermeture s'étant banalisée au départ de la construction de la plupart des résidences d'habitat collectif mais aussi de lotissement à Marrakech, l'offre immobilière se fonde progressivement sur des demandes toujours plus poussées en matière de confort au sein des ensembles résidentiels fermés. Dans ce cas de figure, la balance entre offre et demande est plus équilibrée que dans le cas français.

Cassandre DEWINTRE, tous droits réservés.

Une fermeture assumée ? Le cas de la promotion immobilière française

L'analyse des différents discours a permis d'envisager une différenciation très nette entre les représentations et les stratégies commerciales des promoteurs œuvrant en France d'une part et des promoteurs œuvrant au Maroc d'autre part. En effet, la thématique de la fermeture et de la sécurisation d'un ensemble résidentiel n'est pas vécue et abordée dans le discours de la même façon. En France, ce processus de fermeture des espaces d'habiter reste tabou pour la plupart des promoteurs qui n'insistent pas dans les entretiens sur cette notion de frontières physiques mais insistent surtout sur l'esthétique des bâtiments et la préservation du cadre de vie de l'environnement au sein de la résidence. L’apposition de barrières et de portails autour de la résidence est souvent envisagée comme la nécessité de préserver une place de parking ou un espace de verdure au sein d'un espace densément urbanisé. Néanmoins, la plupart de ces promoteurs français déclarent clôturer et ceci depuis le début des années 2000 quasi systématiquement leurs nouveaux programmes, sans forcément se préoccuper des formes résidentielles déjà existantes sur les milieux d'implantation de ceux-ci. 

Lorsque l'on observe les sites de promotion immobilière de ces différents intervenants, on constate que la thématique de la fermeture n'est pas le premier argument de vente pour la plupart des promoteurs. En effet, au prime abord sont abordés les questions de prix, de financement, de qualité de construction et de lieu d'implantation sans que la fermeture soit envisagée. Par ailleurs, lors des entretiens, mais aussi d'événements comme les salons de l'immobilier, la question de la sécurisation peut très vite passer au premier plan des argumentaires de vente. Dans ce contexte et à l'unanimité, les promoteurs communiquent alors auprès du public sur la clôture de leur programme devenue une prestation standardisée et censée répondre à la demande de la clientèle. Cette dualité dans le discours qu'il soit d'une part construit entre le chercheur et le promoteur où le poids de la fermeture sera minimisé ou entre le client et le promoteur où au contraire le discours sécuritaire participera fortement à la construction de l'argumentaire promotionnel, préfigure d'un certain malaise existant autour de cette thématique. 

Dès lors que l'on parle de chiffres, que l'on place les promoteurs dans la réalité du fait accompli, la fermeture est envisagée comme un produit immobilier à succès, facilement commercialisable et idéal pour les investisseurs. Cette facilité à vendre ce type de produit immobilier qui permet aux promoteurs de justifier de la réalité d'une demande de la part des populations, sans que cette demande ait jamais été chiffrée est avérée. En recoupant les différents discours, on perçoit que la standardisation et la banalisation d'un produit immobilier a en quelque sorte imposé la demande car ce produit immobilier s'est vu progressivement idéalisé et promu comme une forme d'habiter pérenne et notamment pour les investisseurs, ce qui a fondé le succès de ces ensembles résidentiels fermés.

Cassandre DEWINTRE, tous droits réservés.

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Présentation de l'avancée des travaux de thèse sur la fermeture résidentielle ce jeudi 5 avril à l'Unîmes. Une occasion d'échanger avec les étudiants de Master intéressés par la poursuite en thèse.

Dernières cartographies de la fermeture résidentielle à Marrakech

La fermeture résidentielle a proliféré principalement dans le quartier de Guéliz favorisée par la présence de populations étrangères ou originaires de Casablanca ou Rabat globalement aisées.

Mais on retrouve majoritairement ces ensembles résidentiels fermés en périphérie urbaine au coeur de la palmeraie où les "gated communities" se multiplient ou encore dans les secteurs de Targa, route de Fès ou de Casa et enfin en direction de l'Atlas vers le Sud.